به گزارش آهن آنلاین؛ بازار مسکن تهران در شرایطی به روزهای تازهای از رکود رسیده که یک تناقض مهم در آن دیده میشود؛ از یکسو قدرت خرید خانوارها پایین است و معاملات رونق چندانی ندارد و از سویدیگر، قیمت مسکن همچنان در برابر کاهش مقاومت میکند. در همینحال، بازار آهن و فولاد که یکی از مؤلفههای مهم هزینه ساختوساز است، در روزهای اخیر نشانههایی از اصلاح و کاهش قیمت نشان داده است.
برآوردهای مطرحشده درباره بازار تهران، قیمت مسکن را در محدوده حدود ۱۳۰۰ دلار به ازای هر مترمربع قرار میدهد. اگر نرخ دلار را ۲۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، قیمت هر مترمربع مسکن به حدود ۲۶۰ میلیون تومان میرسد.
اما سؤال اصلی اینجاست: اگر بازار ساختوساز و آهن در حال تعدیل است و تقاضای مصرفی مسکن هم ضعیف شده، چرا قیمت خانه هنوز ریزش جدی نکرده است؟
مسکن در قفل رکود؛ خریدار نیست اما فروشنده کوتاه نمیآید
بازار مسکن تهران اکنون بیش از هر چیز با مشکل قدرت خرید مواجه است. قیمت خانه طی سالهای اخیر فاصله زیادی با درآمد خانوار ایجاد کرده و همین مسئله باعث شده بخش قابلتوجهی از تقاضای مصرفی عملاً توان ورود به بازار را نداشته باشد.
در چنینشرایطی، پایین بودن تعداد معاملات الزاماً به معنای کاهش شدید قیمت نیست. فروشندهای که ملک خود را با هزینههای بالای ساخت، قیمت زمین و تورم عمومی اقتصاد مقایسه میکند، معمولاً حاضر نیست بهراحتی قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهد.
در نتیجه، بازار میتواند وارد وضعیتی شود که در آن خریدار توان خرید ندارد و فروشنده هم حاضر به فروش ارزان نیست. خروجی چنین شرایطی، رکود معاملاتی است.
این همان نکتهای است که باید میان «قیمت مسکن» و «رونق بازار مسکن» تفاوت قائل شد. ممکن است قیمت هر مترمربع افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد. بنابراین رشد قیمت بهتنهایی نشانه رونق نیست.
در واقع، بازار تهران اکنون در شرایطی قرار گرفته که فشار تقاضا برای کاهش قیمت وجود دارد، اما هزینههای جایگزینی و انتظارات تورمی مانع از کاهش سریع قیمتهای اسمی شدهاند.
۱۳۰۰ دلار برای هر متر؛ خانه در تهران روی چه نرخی ایستاده است؟
عدد ۱۳۰۰ دلار یکی از مهمترین دادههایی است که میتواند وضعیت فعلی بازار مسکن تهران را بهتر توضیح دهد. با فرض دلار ۲۰۰ هزار تومانی، هر مترمربع مسکن با این نرخ حدود۲۶۰ میلیون تومان ارزشگذاری میشود.
اما اهمیت این عدد فقط در تبدیل دلار به تومان نیست. قیمت دلاری مسکن نشان میدهد بازار تهران تا چه اندازه به نرخ ارز حساس شده است.
اگر دلار افزایش پیدا کند و قیمت دلاری مسکن در حوالی ۱۳۰۰ دلار ثابت بماند، قیمت ریالی ملک نیز میتواند افزایش پیدا کند. برای مثال، اگر دلار به ۲۵۰ هزار تومان برسد و قیمت دلاری مسکن همچنان ۱۳۰۰ دلار باشد، ارزش ریالی هر مترمربع به حدود ۳۲۵ میلیون تومان خواهد رسید.
در مقابل، اگر دلار کاهش پیدا کند، حفظ قیمت ریالی فعلی دشوارتر میشود؛ مگر آنکه قیمت دلاری مسکن افزایش پیدا کند. اما اینجا یک مانع جدی وجود دارد: قدرت خرید خانوار.
اگر قیمت دلار پایین بیاید ولی درآمد خانوارها متناسب با قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده باشد، تقاضای مصرفی همچنان ضعیف خواهد ماند. بنابراین کاهش دلار لزوماً به معنای رونق فوری معاملات مسکن نیست.
میلگرد عقب نشست؛ چرا افت قیمت آهن هنوز خانه را ارزان نکرده؟
یکی از اتفاقات مهم روزهای اخیر در بازار، نوسان و اصلاح قیمت محصولات فولادی است.
در بازار آهن، قیمت میلگرد در محدوده حدود ۶۴ هزار تا ۸۵ هزار تومان به ازای هر کیلوگرم گزارش شده و برای برخی محصولات نیز کاهش قیمت دیده شده است. در بازار تیرآهن نیز نشانههایی از افت قیمت مشاهده شده است.
اما آیا این اتفاق باید به معنی کاهش قیمت مسکن باشد؟ نه، حداقل نه بهصورت مستقیم و فوری.
فولاد تنها یکی از اجزای هزینه ساخت ساختمان است. حتی اگر قیمت میلگرد و تیرآهن کاهش پیدا کند، هزینه زمین، دستمزد، مجوز، سیمان، تأسیسات، مصالح تکمیلی و سایر هزینههای ساخت همچنان پابرجاست.
بر اساس برآوردهای منتشرشده، سهم آهن و فولاد از هزینه ساخت در برخی ساختمانها حدود ۱۱ تا ۱۲.۶ درصد عنوان شده است؛ در حالیکه زمین و هزینههای مرتبط با آن سهم بسیار بزرگتری از قیمت نهایی ساختمان را تشکیل میدهند. بنابراین اگر فولاد ۲۰ درصد ارزان شود، نمیتوان انتظار داشت قیمت تمامشده مسکن نیز ۲۰ درصد کاهش پیدا کند. اثر فولاد بر بازار مسکن بیشتر شبیه یک اهرم هزینهای است، نه یک دکمه مستقیم برای کاهش قیمت خانه.
فولاد دیگر موتور گرانی مسکن نیست؟ معادله ساختوساز تغییر کرد
در سالهای گذشته، افزایش قیمت فولاد، سیمان و سایر مصالح یکی از دلایل مهم افزایش هزینه ساخت بوده است. اما امروز معادله بازار پیچیدهتر شده است.
وقتی قیمت زمین، دستمزد و سایر هزینهها بالا میرود، حتی اصلاح قیمت فولاد هم الزاماً نمیتواند هزینه نهایی ساخت را بهشکل چشمگیری پایین بیاورد.
از طرفدیگر، کاهش تقاضای مسکن میتواند اثر افزایش هزینهها را بر قیمت نهایی محدود کند. سازنده میتواند با افزایش هزینه مواجه شود، اما اگر خریدار توان پرداخت قیمت بالاتر را نداشته باشد، امکان انتقال کامل این افزایش هزینه به مصرفکننده وجود ندارد. اینجاست که بازار ساختوساز با یک دوراهی مواجه میشود.
از یکسو، هزینه تولید مسکن بالا است و از سویدیگر، توان خرید برای جذب قیمتهای بالاتر وجود ندارد. نتیجه میتواند کاهش انگیزه ساختوساز، کاهش معاملات و طولانیتر شدن دوره فروش باشد.
در این شرایط، افت قیمت فولاد یک فرصت برای کاهش فشار هزینهای سازنده است، اما بهتنهایی نمیتواند قفل بازار مسکن را باز کند.دلار تعیین میکند خانه گرانتر شود یا بازار وارد فاز اصلاح شود در نهایت، همچنان مهمترین متغیر بیرونی بازار مسکن تهران نرخ ارز است.
اگر دلار در سطوح بالا تثبیت شود یا دوباره وارد مسیر صعودی شود، هزینه زمین، مصالح، تجهیزات و انتظارات تورمی میتواند افزایش پیدا کند. در این حالت، احتمال رشد قیمت اسمی مسکن وجود دارد؛ حتی اگر تعداد معاملات پایین بماند.
اما اگر دلار کاهش پیدا کند و همزمان قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، شرایط متفاوت خواهد بود. در این سناریو، فروشندگان برای فروش ملک با مشکل بیشتری مواجه میشوند و احتمال افزایش تخفیفها، طولانی شدن زمان فروش و تشدید رکود بالا میرود.
با اینحال، اصلاح بازار مسکن لزوماً به معنی سقوط شدید قیمت اسمی نیست. ممکن است بازار از طریق رکود، کاهش حجم معاملات و عقبماندن قیمت مسکن از تورم عمومی تعدیل شود.
به همیندلیل، برای تشخیص اینکه بازار واقعاً وارد فاز اصلاح شده یا نه، فقط نباید قیمت آگهیها را دنبال کرد. باید همزمان دلار، قیمت فولاد، هزینه ساخت، حجم معاملات و قدرت خرید خانوار را زیر نظر گرفت.
در حالحاضر، تصویر بازار بیشتر شبیه یک بازار گرفتار در رکود است تا بازاری که آماده جهش یا سقوط فوری باشد. اگر دلار بالا بماند، قیمت اسمی مسکن همچنان در معرض فشار افزایشی قرار دارد. اگر دلار عقبنشینی کند، ضعف تقاضا میتواند قدرت چانهزنی خریداران را بیشتر کند.
در این میان، بازار فولاد یک سیگنال مهم اما فرعی است: افت قیمت آهن میتواند بخشی از فشار هزینه ساخت را کم کند، اما تا زمانیکه معادله زمین، دلار و قدرت خرید تغییر نکند، نمیتوان انتظار داشت خانه صرفاً بهدلیل ارزان شدن میلگرد، ارزان شود.
بنابراین سؤال اصلی بازار دیگر فقط این نیست که قیمت هر متر خانه چقدر میشود؟
سؤال مهمتر این است:
آیا درآمد خانوار و قدرت خرید میتواند خود را به قیمت مسکن برساند، یا بازار باید با رکود طولانیتر خود را با این فاصله تطبیق دهد؟
پاسخ این سؤال تا حد زیادی به رفتار دلار در ماههای آینده بستگی دارد؛ متغیری که میتواند تعیین کند عدد ۱۳۰۰ دلاری مسکن تهران یک سکوی جدید برای رشد قیمت است یا سقفی که بازار برای مدتی طولانی در اطراف آن متوقف خواهد شد.
دیدگاهتان را بنویسید